[楼市杂谈] 银行首付提高二成，房地产需求将下降一半 [复制链接]

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罗源湾

发表于: 2008-1-21 21:38:21 | 显示全部楼层

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<DIV id=text751911 style="FONT-SIZE: 14px">在房地产圈内，本人算是“大嘴”之一，总爱说一些预测。早在04年底进入北京房地产圈的时候，因为预言“北京房价未来三年至少每年涨15％”而被圈内所谓权威人士耻笑；05年3月初曾对新京报名记张学东预言“央行即将加息”；05年底则同天津媒体断言“天津将成为北方经济中心”；每每有宏观政策出台，或者房地产重大波动，本人总会发表某些观点，不管是否有十足根据，但凡认为可能就知无不言。     或许是因为本人入行尚晚，相对而言并没有太高的知名度，所谓人微言轻，说错了也不打紧，不象任志强、王石之类的泰斗人物，一旦说错很有可能被贻笑大方，因而说话就少了几分顾忌——也因此而不怕被板砖拍死，所以就言无不尽。 今天，我想说的是：要有效遏制房价上涨，提高银行首付比例将是最有效的市场工具。     作为“温州炒房团”的始作俑者之一，我们曾经策划了影响中国房地产行业发展、并被无数百姓所抨击的“温州炒房团”（虽然在刚开始的时候，我们仅仅只是将房地产视为一种正常的投资工具，从而进行简单的低买高卖的商业行为）。正因为如此，我们始终同数以万计的房地产投资客户保持密切的联系，因而也成为这个业内最了解投资客心态及消费行为的人。     ——请别批判我们炒高了中国房价，事实上绝大部分时候，我们只是房地产商涨价的借口，700万的温州人如何能够左右中国房地产的走势？ 今天，作为房地产行业还具有一些良知的从业者，本人只想说：中国的房地产已在泡沫边缘——所谓的泡沫，并非说是明天就将破灭，而是它已经在危险边缘。 不要相信那些所谓权威的媒体，因为如果没有房地产商广告的支撑，或许他们将发不出奖金。     不要相信那些所谓的权威人士，因为如果没有房地产行业的快速发展，他们不可能有如此高的社会地位。     说什么“中国房地产整体还是健康，因为主要的购买都是以自住为目的”，彻头彻尾的一派胡言！     谁敢说过去几个月的北京、上海、重庆、深圳等房价彪涨的城市没有泡沫，我拿身家性命和他打赌！     现在主要上涨楼市的主力购买群体无非：一是纯粹的投机者，希望从短期的房价快速上涨中获取巨额利润的人；二是投资客户，长期看好中国房地产市场。三是购房恐慌者，因为害怕房价上涨过快而买不起房的人。     所谓的自住型客户，绝大部分都属于第三种类型，而往往在楼市动荡中受害最深的也就是这些人群，因为他们绝大部分人都属于经济边缘人群，即他们的购买力是以自己经济承受极限为限。     以上三种客户，不管是哪个类型，基本上购买行为都是以按揭贷款为主——意味着实际上中国房地产的主要买单者就是我们经济的命脉——商业银行。 对于投机客和投资客而言，借助于银行资金投资房地产显然是最明智的行为——相比三年一番的房价，6％左右的贷款利率当然不值一提。     对于恐慌型购买者，绝大部分的人实际经济承受能力都还没有达到独立承受当前房价的富裕水平，不依赖于银行贷款，或许十年内他们都将没有能力购房（看看北京上海动辄两万的市区房价，一套100平米的房子就是200万，哪一个**公务员单凭工资能够承受？）。     可以说，银行贷款成为绝大部分的住宅需求最根本的支撑点，银行是中国房地产行业迅猛发展最大的支持者！也正因为如此，本人一直认为提高银行首付款比例是遏制房价上涨最有效的工具之一（遗憾的是，提高首付款无疑将使得很多人更买不起房子，但是银行可以将提高首付比例的人群限定于购买第二套以上住宅的特定人群）。     根据我们所掌握的数据，银行首付款每提高10％，将降低刚性房地产需求20%，意味着如果银行将目前的首付款比例提高至50％，房地产的需求至少将降低四成！ 本人可以保证，如果银行首付提高，来自于投资和投机的需求将至少降低一半！ 在房地产行业并不算长久的从业历程中，我们接触并积累了数以万计的投资客，然而，其中90％的人都选择利用银行资金在炒房！如果首付提高，炒房的门槛和风险都将倍数提高，投资和投机需求自然大大降低。     另外一方面，房地产是资金密集型企业，他们的扩张完全依赖于庞大的现金流，首付提高带来需求下将，并将引来一系列的连锁反应，将给开发商的现金流造成巨大压力——至少象现在这样一个月内涨好几千的项目将不再有（因为资金压力大的开发商追求快速回款必将采取低价政策，而同区位的其他楼盘在此时提高售价等于谢绝客户）。     可以预测，一旦银行提高首付比例，中国房地产投资和投机需求将大大降低，地产的降温也将不再遥遥无期。     需要说明的是，提高首付只会降低需求（供求失衡是中国房地产行业最大的矛盾），而不会给已经购房的人群造成额外压力；而短期可能增加新购房人群的压力，但遏制房价的涨幅最终还是将使得广大的购房者得到实惠。     ——银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！</DIV><&#83cript$2><$2></&#83cript>

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