范先生问：我在上海市区有一套婚前便承租的公房，结婚后以夫妻名义购买后成为有产权的售后公房。现在我与妻子离婚，就该房屋的分割产生了分歧。妻子认为该房屋既然是婚后购买，那就应该是婚后所得财产，属于夫妻共同财产，她应当享有一半份额。但我认为该公房是我在婚前购买的使用权房，由我承租居住，婚后仅仅办理了一些手续将它转成产权房屋，应当属于我的个人婚前财产。请问，根据我国目前的法律及政策，像我这样的情况应当如何处理？



答：该问题具有普遍性，在2003 年12月4日最高人民法院通过的《中华人民共和国婚姻法》解释（二）对这类问题已作出了解释，依照该解释规定，由一方婚前承租，婚后用共同财产购买的房屋，应当认定为夫妻共同财产。



但从上海的实际情况出发，由于公房的使用权虽不是产权，但其蕴涵的价值其实与产权房屋相差无几。独立成套的使用权房屋均可按相关政策转为产权房屋，非独立成套的房屋，也可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定交换价值。因此，在婚姻存续期间，以夫妻共同财产出资将原有承租公房转为产权后，在离婚分割该房屋时，如果丝毫不考虑一方婚前取得的公房使用权价值，直接作为夫妻共同财产来处理，既不公平，也不合理。



根据上海市高级人民法院的精神，上海地区的这类房屋在离婚分割时关键要看一方在婚前取得该房屋承租权的方式，如果一方是在婚前基于福利政策分配取得承租公房，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属问题，房屋由夫妻共同所有。如果一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，在婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的一方个人所有，产权房的剩余价值部分按共同财产分割。



因此，本案房屋应当先将范先生婚前购买该使用权房的部分作为范先生的个人财产剔除，剩余部分作为夫妻共同财产进行分割。