<br /><br />在经济学、商业和会计学中，成本就是付出的代价，意指为了借由购买或以物易物的方式获得某样物品所花费或付出的金额。就买房这件事来说，相比以前，现在买房的成本要高出许多，不光是因为房价上涨、银行加息、按揭利率提高等看得见的资金成本增加，还因为多了许多看不见的隐性成本。
这一系列问题，在最近的一波开盘潮中开始浮现出来。一些楼盘开盘当天预定成绩不错，但遭遇了客户被“禁购”不得不解除合同的情况，开发商、购房者双方都白忙乎，严重的还可能因此闹出纠纷，对购房者造成损失。而二手房交易也不轻松，迟迟不放的商业贷款卡住了买家也卡住了卖家，不少卖家宁愿用利润换成交。还有与新政限购令配套的审核环节，也让原本的购房程序繁复了不少，想要买套房，都得几经折腾。
本期将针对记者近期亲历的开盘现场、房管局档案馆以及一些二手房交易，呈现目前的购房状况，并请相关法律专家就新市场环境下容易出现的买房纠纷给出建议。
购房者发现：买房隐性成本大幅增加
在一连串银行加息、提高按揭利率等楼市金融调控政策后，最近又传首套房贷首付将升至五成，而杭城已有部分银行悄然上调首付比例，对于购房者而言，现在购房的成本已大大增加。在刚刚过去的一波开盘小高潮中，不少购房者发现，在限购、限贷等新政之下，增长的不光是购房的资金成本，还有许多看不见的隐性成本，购房难度系数大幅提高。
一手房预定容易签约难
不少购房者被“禁购”
国八条杭州版细则，推出了力度更大的“限购令”，暂定在杭州市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），明确“停购第三套房”。政策执行了2个多月，效果直到最近的一波开盘潮才开始显现。
在上两周的集中开盘中，有个别楼盘就出现了开盘当天预定八九成，但随后就有不少客户因发现没有购房资格而被退回的情况。李先生就是其中之一。他看中了杭州周边区域的一个热门楼盘，虽然名下有一套商品房和一套房改房，不过听朋友说，房改房不算在已拥有住房套数内，便决定下单买房。“最近开的几个楼盘价格都不高，我看中的那个楼盘更是定了个比较实惠的价格，我周边很多认识的人都打算买，所以开盘那天还特别热闹，人特别多，我起了个大早去排队，花了半天才定好房，可谁知道，一个星期后，开发商告诉我，房管局把我的资料退回了，认定我名下已有两套房，没有资格再买房。”李先生非常无奈，后悔没问清楚就去买房，结果白费了气力和精神。
刚刚开盘的一楼盘负责人告诉记者，新政执行后，一般售楼处会对首次到访的客户询问是否有购房资格，但真正认定是否有资格得通过房管局，不过到目前为止，很少有购房者事先去查是否有购房资格，所以经常会遇到预定了、把资料送交房管局后被打回的情况。“这种情况下，我们只能和客户取消预定。”该负责人同时也承认，除了被“禁购”，由于现在审核政策更加严格，购房者因提交的资料不齐全而多次往返的情况也不少，直接导致预定到成交的过程被拖长。“客户预定后，我们要把购房者的全套资料递交到房管局，包括身份证复印件、婚姻证明材料等，如果资料复印得不清晰、身份证只复印了一面、缺少结婚证复印件或单身证明，都会被退回要求重新办理；即使资料全部齐全，整个过程也要一周左右，所以现在的购房程序比新政前繁复得多。”
很多人对是否被“限”
还是一头雾水
事实上，像李先生这样的购房者还不是一个两个。在经历了近期的开盘潮后，许多打算购房的人才真正注意到限购令对自己的影响，大量有关购房资格的房改房、安置房、外地人购房等问题逐渐开始浮出水面。
姚女士名下有一套房改房，对于是否计算入住房套数，她特地咨询了相关部门，得到的答复是：不计算在内。而同样拥有房改房的张先生致电房管局咨询热线，却被告知属于其名下房产，在限购之列。“为什么同是房改房的问题，有两种截然相反的答案？”张先生相当不解。此外，外地人童先生想知道补交了一年的社保，是不是就可以在杭买房了；在富阳工作的付先生不知道自己能不能在杭州买房……
“现在除了明明白白名下没有房产或只有一套房产的人，很多购置过多套房产或者有房改房、拆迁房、安置房的人以及外地购房者，对于自己是否在限购之列甚至已没有购房资格都是一头雾水，如果要去相关部门查询，程序也相当复杂。”一位业内人士如是说。在杭州房产新政细则尘埃落定后，如今买房的程序究竟繁复了多少，近日记者亲自跑了一趟房管局档案馆。
房管局档案馆亲历
几经折腾才知道自己是否有购房资格
对于目前的购房程序，无论是经纪人还是购房者都表示“繁复了很多”。一位经纪人告诉记者说，他们也是过了一两周之后，才缓过神来，知道程序该怎么走。“起初甚至有中介公司不清楚程序，因此先签约了再来查询住房情况，从而导致账号被封。”
购房者也一样为此交出了一定的“学费”。填写《杭州市区住房情况查询申请表》时，应提交的材料有由房地产开发企业、房地产经纪机构核对后的身份证、婚姻证明、户籍证明（非本市户籍居民家庭还需附个人所得税证明或社会保险缴纳证明）复印件等，购房者得跑好几个地方：房管局、银行、民政局等。
因为限购，如今购房者在签约之前要多一项程序，那就是去房管局档案馆备案，经核查之后，有购房资格才能进行签约。
小丁是某房产经纪公司的经纪人，五一节前某一天，有客户已经备好了身份证、婚姻证明等个人材料，于是她一秒都不敢耽搁地去了房管局递交材料。“材料递交之后，一般要等三天之后才有回复。”小丁告诉记者，三天后，这份核查单出来，如果客户有购房资格的话，得加紧签约，“这张单子有效期只有10天，因此必须在这个期限内把合同签掉，否则前功尽弃，又得重新来审核一遍。”
经杭州市房产管理信息综合系统查询之后，如果结果显示，购房人家庭具有购房资格，才可以签约。房产局档案馆现场资料显示，《杭州市区住房情况查询记录》是指杭州市区范围（包括余杭区和萧山区）的房屋权属登记信息、商品房预售合同备案信息及二手房买卖合同网上签订信息。但该查询信息有效期只有10天，因此买卖双方必须赶在之后的10天之内签约。
记者致电房产档案馆得知，没有购房计划的客户想要知道自己名下房屋持有情况，也可以携带本人身份证去房管局档案馆查询。房产档案馆开发利用处处长张洁谈到了有关持有房屋情况的界定问题：“无论房改房、安置房等哪种情况，只要能查到房产证的都算是名下房产，除了非住宅产品和通过非市场途径获得的房产品，例如通过继承、赠予等途径得来的房产品。”另外，她介绍说，因为一切程序都已步入正常化，因此，自5月3日起，原来特设的两个“限购窗口”已经取消，如今，限购业务跟迁户口等其他业务全部混在一起，即每个窗口都可以办理“限购”业务。一位工作人员说，“跟以前一样，三日后给出答复。”
跟小丁攀谈得知，前面的程序都顺利通过之后，不少客户在去银行办按揭贷款的时候还得将以上各项材料再出示一遍接受银行的审核。银行不同，对客户能否贷款的审核标准也存在一定差异，“银行的审核也比以前严格得多。”
浙江明确规定调控不构成不可抗力
二手房到款难，“商业按揭”成了烫手山芋
房东要求一次性付款，总价低一点也愿意
夏女士在城西新金都城市花园有一套房子准备出售，房子是100平方米左右的三室两厅，挂牌价格240万元。这套房子是多层，得房率高，又是全明户型的边套，尽管现在的楼市行情低迷，这套房子仍受到刚性需求的追捧。夏女士的房子挂牌后，每天都有一两拨买家来看房，其中一些买家跟夏女士协商价格。
价高者得，夏女士最终选定了出价238万元的买家。原本以为房子交易会顺利地进行下去，哪里想到就在买卖双方准备签购房合同，讨论房款支付条件时发现了问题。这位买家是二次购房，按现行的银行政策，买二套房最低首付六成，即143万元，这笔钱买家是准备好的，剩余的95万元商业按揭，“商业按揭”的尾款让夏女士和买家的交易陷入了僵局。
原来，夏女士要求尾款在一个月内拿到手，以往商业按揭半个月左右就能办下来。现在各大银行都出现了放款难的情况，别说一个月，就是拖上三个月半年都有可能。签合同前，房产中介怕银行不能在规定时间内放款，引起纠纷，于是经纪人把放款难的现状，告诉了夏女士和买家。如果不通过商业按揭，买家要支付95万元的尾款实在是无能为力。最后，因为房款支付时间的问题，夏女士决定再选买家了。
此后，夏女士出售房子时，多了一项条件：房款一次性付清或者一个月内拿到尾款。房子又挂牌了，尽管有不少人想购买，但出的价格始终超过不了238万。
其中，有人愿意一次性付清房款，出价233万元。夏女士想虽然这个价格比起原来238万元相差了5万，但是一次性付清房款的买家太少了，这样能及时拿到房款买下另一套房子。最后，夏女士以233万元出售了房子。
去年至今，央行连续10次上调存款准备金率，目前商业银行准备金率超过了20%，达到了历史高位。屡次上调存款准备金率后，银行信贷额度紧张，目前普遍存在放款周期越来越长的事实，房东无法及时拿到二手房按揭款的情况频繁发生，由此现在很多房东卖房时对买家的付款方式提出了苛刻的要求，放弃“商业按揭”的买家。
买家抵押贷款买房四处碰壁，只得贷纯公积金
郑先生这段时间忙着到处凑钱，他看中了总价230万元的一套房子，他是首次购房，打算支付五成的首付即115万元，剩余的115万元需要按揭。郑先生打算剩余的尾款分成两部分解决，一部分通过市公积金贷款，郑先生的家庭最高可贷公积金80万元，剩余的35万元，郑先生用父母的一套房子做抵押贷款。
没想到，郑先生这种付款方式在买房子的时候到处碰壁，原因就在“35万元的抵押贷款”上，抵押是商业贷款，放款时间仍然很长。房东考虑到拿款时间太长，希望郑先生想其他办法凑齐剩余的35万元。
郑先生买房屡次受挫，被卡住的不是公积金贷款，而是涉及抵押贷款部分。资深经纪人表示，目前市公积金贷款没有商业按揭紧张，现在办理市公积金房贷，一个多月就能放下房款，但是抵押按揭属于商业贷款，这个放款就没有办法确定时间了，有可能三个月甚至半年都说不准。房东这么一听，当然不愿意等这么长时间拿剩余的35万元了。房东表示，如果郑先生愿意凑齐35万元，不涉及商业按揭，愿意接受他的市公积金贷款，等一个多月拿钱。最后，郑先生只能到亲朋好友这里凑齐这35万元。
虽然市公积金贷款目前还宽裕，但是资深经纪人指出，这个状态不是长期的，最近有房产中介接到市公积金中心的口头通知，说是额度有些紧张了，这意味着放款时间也将难以确定。
购房者没搞清自己有无购房资格容易吃哑巴亏
限贷、禁购等调控政策频繁出台，由此也引发了不少买房纠纷。购房者买不了，开发商也觉得自己冤枉，大家都不知道该怎么办，只好就这么拖着或双方协商。
顾先生去年买了一套商品房，本来首付已经付掉了，但申请按揭的相关材料没准备齐全，三弄两弄时间拖了拖，好巧不巧正好碰到贷款政策有变，首付成数提高，按揭办不下来了，顾先生一下子傻了眼。首付增加的不是小数目，顾先生筹不出来，就想把房子给退了。这边开发商不答应了，“这也不是我们的问题啊，现在是你欠我们钱。再说时间拖了这么久，本来这房子不卖给你可以卖给其他人的，如果退还给我们，我们的损失怎么办？”双方就这么僵持着，这事直到现在都没解决。
“从去年开始，类似的买房纠纷出现了很多，法律界对此也有不同的看法。之前因为没有明确的法律依据，法官在审理这样的案子时一般都不作判决，而是争取双方进行调解，如果调解不成，那么也只好先拖着放着，有些案子拖了一两年的都有。”浙江六和律师事务所张林利律师表示，就在两周前的4月21日，浙江省高级人民法院召开新闻发布会称，已于近期出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》，《意见》规定，调控政策不构成“不可抗力”，但可能构成“不可归责于双方当事人的事由”或“情势变更”。
“《意见》规定调控政策不构成不可抗力，但整体来看还是更有利于购房者的。不过在实际操作中，购房者很难证明自己毫无责任或过错，最终往往还是需要赔偿开发商一定的费用，因此买房前一定要谨慎。”张林利律师分析认为，《意见》第二条规定：纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于 “不可归责于双方当事人的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。“因此，像顾先生这样因为首付比例提高而无法办理按揭的案例，按照最新出台的《意见》来看，合同应该是可以解除的。但顾先生由于在申请按揭时材料没准备全而拖了时间，法官也有可能会认为顾先生自己应该承担一定的责任，所以最终结果不好说。另外，《意见》也规定了还是要坚持调解优先的原则，因此法院在处理今后类似的纠纷案子时，还是会希望双方最好进行调解。”
目前除了首付成数提高外，比较容易出现的一种纠纷情况是购房者付了定金签了预定合同，在提交资料审核购房资格时，最后却发现自己没有购房资格。这样的情况下，定金能不能退还呢？张林利律师分析认为：“如果预定合同在调控政策前签订，那么合同没有疑问可以解除，定金可以退还；如果预定合同签在调控政策之后，那么根据最近的《意见》规定，购房者应该对自己的购房资格有一定的了解，即负有一定的谨慎义务，因此最可能出现的一种情况是购房者只能拿回定金的一部分而不是全额退还。所以，购房者在买房前，最好要了解清楚自己到底有没有买房资格。”
如果一下子没办法搞清楚自己有无购房资格，还有一种办法就是跟开发商协商，能否在合同里加注条款，当然，这也得开发商同意才行。记者在近期开盘的某一楼盘现场，就碰到了这样一位比较慎重的购房者方先生。方先生签订预定合同时，跟开发商商量希望加上“如最终因没有购房资格或银行无法放贷导致合同无法履行，合同予以解除，定金可全额退还”的条款，开发商认为出现这样情况的可能性很小，最后答应加上这一条款。
另据记者多方了解，早在去年限贷政策出台后，有部分开发商就已未雨绸缪地在合同里附加了相关条款内容，比如“因政策变更原因引起首付成数提高、导致合同无法履行的，买受人应以自有资金来解决问题”等等。因此，购房者在买房签约时要多长个心眼仔细看合同，如果合同内加注了类似条款，那么就视同双方另有约定，就算最新出台的《意见》支持解除合同也没有用。

新内容5j新内容5j新内容　新内容5j新内容⑦新内容⑦注| 新内容⑦乐⑦城:新内容⑦新内容

是个好消息啊，继续吧

买不起啊，快点再将，等待

继续观望，希望能大跌哈哈