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“既然二手房个税是按差额的20%征收，那就买年限较近的次新房，这样原值和成交价相差不会太多，个税也就少缴了。”

那么，购买次新房真的是少缴个税的最佳方案？近期福州二手楼市的次新房成交是否也有相应提高？这又将为整个市场格局带来怎样影响？

二手楼市次新房成交有所提高

近日，记者采访了福州主流品牌中介，不少二手房产中介负责人向记者坦言，由于细则尚未落地，次新房的成交情况在整体数据上并未及时体现，但从交易的动态情况上看，次新房的成交确实有出现上升态势。

据家天下房产副总郑心科介绍，这种态势表现在两个方面：一方面是近期总价在120万元~200万元的房源成交量比之前要有所提高，而这个总价段的房子，通常大多是次新房源；另一方面，近一段时间的二手房成交单价由上个月的11900元/m~12200元/m提高到了12800元/m~13000元/m。

“表面上看是成交单价上涨了，然而考虑到120万元~200万元总价段的房子比此前成交增多，这应该是成交出现结构性变化的结果。”郑心科指出。

对此，欲购买次新房的陈先生向记者举了个例子，根据他的看房经验，如果是2010年交房的100m房源，目前评估价与购买原值差额通常在3000元/m以内，这样所缴的差额20%个税就能控制在6万元内，而一般的老房子由于原值较低，差额较大，若按新政严格执行，个税一般会在10万元以上，这让买卖双方均难以承受。

满五年唯一住宅难寻次新房存量较多

事实上，不少业内人士也指出，欲完全避开个税，最好就是找到满五年且唯一住宅房源。

然而此类房源在市场上相对较少，操作流程也较为复杂，卖家更可能因“唯一住宅”而惜售甚至涨价。

“所以人们退而求其次，选择个税较少，而房源存量较多的次新房。”福州麦田房产业务总监吴祖怀解释道，特别是近几年，随着一手楼市不断开发，越来越多楼盘交房，大量次新房也在二手市场激活。

“特别是新一轮调控试图再次打击投资、投机购房行为，这也将让有些投资客希望在二手房价尚未出现大变动时抛售手中的次新房源。”

新区板块成交迎来机遇

同时，不少业内人士亦表示，这种对次新房产品优势的看好，也将在一定程度上提高人们对金山、五四北等新区板块价值的预期。

吴祖怀就认为，在此前，大部分购房者在购买二手房时，多集中于市中心板块，特别对改善性需求购房者而言，市中心在生活配套方面拥有较大优势，然而，在新政出台后，次新房较多的新区板块将迎来新的机遇，尤其对于存款有限、不愿多付税金的首次置业者而言，这类板块的次新房源无疑更具吸引力。

然而，这种趋势一旦明显，次新房源的价格是否也将水涨船高？

“由于目前市场上这类房源供应较为充足，购房者选择面较广，所以短期内不会有太大浮动。”郑心科补充道。

提醒：未满五年次新房个税少了营业税多了

不过，值得注意的是，对于购买年限未满五年的次新房源而言，虽然由于差额小而减少了个税，但却要全额支付营业税。

其中，普通住宅营业税=指导价×5.55%，满五年可免征；非普通住宅，未满五年算法同未满五年的普通住宅一样，满五年按增值部分征收营业税：即营业税=差额价(指导价-原值)×5.55%。

而当前不少次新房源大都未满五年，而满五年的次新房源则差额也有所提高，所以业内人士提醒，在购买这类房源时，还需要权衡考虑。

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