<br /><br />拿不到材料开不成首次业主大会怎么办?业委会未经业主大会授权可否经营小区公共部位?小区内违章搭盖、噪声扰民向谁投诉?这些问题今后有望在《福州市物业管理若干规定修正案》中找到答案。29日召开的市人大常委会会议听取了市政府关于提请审议《福州市物业管理若干规定修正案》(草案)议案的报告及相关说明，市民关注的不少物业管理热点问题都在法规修订范围内。
热点一：关于召开首次业主大会资料提供问题
现状：业主大会召开难、作出决定难是业主反映较多的问题之一，尤其是近几年，部分住宅小区因建设单位不存在或建设单位拒不提供召开首次业主大会的相关资料，造成小区迟迟难以成立业主大会，无法就涉及全体业主共同利益的事项作出决定。而这些资料往往都是由各相关行政管理部门保存，业主很难取得，需要基层组织协助调取。
草案增加规定：召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位不存在或未按要求提供的，经业主书面请求，由街道办事处(乡镇人民政府)向房地产交易登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应予以配合。
热点二：不参加投票业主表决意见认定问题
现状：物权法对业主大会会议形成决议的有效性要求很高，但实践中部分业主对物业管理不关心，不热心参与涉及小区公共利益的事务，出席业主大会会议行使表决权的比例较低，即使以书面征求意见形式召开业主大会会议，有些人也不参加投票，业主大会难以形成有效决议。
草案增加规定：采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，未参加投票业主的表决意见按照管理规约或业主大会议事规则的规定确定，但首次业主大会会议不参加投票业主的表决意见视为弃权。
热点三：特殊情况下居委会代行业委会职责问题
现状：有的物业小区由于业主积极性不高难以选举产生业主委员会，有的小区业委会由于种种原因不履行召开业主大会会议义务，而小区的一些公共性事务又急需业主委员会作出决定。为解决这个问题，很有必要引入“居委会代管”制度。
草案增加规定：未能选举产生业主委员会或业主委员会拒不履行职责的，经20%以上业主提议，可由物业所在地的村(居)民委员会代行业主委员会的职责。
热点四：业委会经营收支公开问题
现状：业委会经营收支问题的投诉近几年比较多。有的反映业委会未经业主大会授权直接经营小区公共部位，有的投诉业委会将经营收入当做业委会工作经费，收支情况没有公开，有的甚至存在侵占经营收入现象。
为维护广大业主合法权益，有必要加大财务监督力度。
草案增加规定：业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。业主委员会经营物业共有部位的收支情况应每季度在物业管理区域内的显著位置公布，并报送村(居)民委员会，接受业主和村(居)民委员会的监督。拒不公布的，经业主提议，村(居)民委员会可以组织业主代表对其收支情况进行审查。
热点五：小区违法行为的处理问题
现状：目前在物业小区内，违章搭盖、违规装修、无照经营、擅自占用公共消防通道、破坏绿化、噪声或废气扰民等问题较为突出，侵害了业主的合法权益。而由于物业服务企业未及时制止，部门职责不清等情况，致使业主投诉无门。
草案细化规定：在物业管理区域内，物业服务企业发现相关违法行为时，应及时劝阻制止;对不听劝阻的，物业服务企业应及时向有关行政主管部门书面报告，有关行政主管部门接到报告后，应及时依法查处。对违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施(含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等)使用功能的，物业服务企业应向城乡规划行政主管部门报告;擅自拆改房屋结构的，向市容行政主管部门报告;擅自占用公共消防通道的，向公安机关消防机构报告;未取得营业执照从事经营活动的，向工商行政主管部门报告;破坏小区园林绿化的，向园林绿化行政主管部门报告;商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的，向环境保护行政主管部门报告。
另外，法规草案还就物业管理属地管理为主、分级负责机制作了修订;增加规定，规范物业服务合同期满后的物业服务，避免造成“管理真空”;增加对物业管理活动中纠纷投诉处理机制，明确街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的主导作用，将矛盾解决在“萌芽状态”。法规草案还就一些与上位法不一致的内容进行了修改。
新闻背景：市人大常委会自2005年1月1日颁布实施《福州市物业管理若干规定》以来，我市物业管理渐入法制化、规范化轨道。截至去年底，全市共有物业公司432家，管理项目1100多个，总建筑面积达5000多万平方米。物业管理类型从单纯的住宅扩展到写字楼、别墅、商场、学校、医院、厂房、机场等。为了与国家和省物业管理法律法规相一致，并解决我市物业管理中出现的突出问题，有必要对法规进行修订。

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